Elinkaarimalli
Contents
Elinkaarimalli¶
Elinkaarimalli julkisessa rakentamisessa¶
Elinkaarimalli on suomalainen versio kansainvälisestä Public Private Partnership (PPP) hankintamallista. Elinkaari tai PPP mallilla toteutettavassa hankinnassa yksityinen yritys vastaa julkisen hankkeen toteutuksesta kokonaisuutena ja tyypillisesti huomattavasti tavanomaisia sopimuksia pidemmän ajan
Elinkaarikustannuslaskennan teoria on yksinkertainen ja perustuu koronkorkolaskentaan.
Monimutkaisinta siinä on se, että pitää osata mallintaa tarkasteltavan investointikohteen elinkaari: mikä on kohteen pitoaika? Millaisia kustannuksia syntyy käytön aikana? Millaisia tuottoja investointikohteesta saadaan sen käytön aikana?
Kenen intresseissä on, että rakennus on elinkaariedullinen tai taloudellinen?
Suurin intressi on rakennuksen omistajalla. Varsinkin, jos rakennettava tai korjattava rakennus aiotaan pitää omistuksessa pitkään, on omistajan etu että rakennus palvelee käyttäjiään ja pitoajalla syntyvä kulurakenne on terve .
Tosin uudet toteutusmallit, ns. elinkaaritoteutusmallit, pakottavat myös rakentajat ottamaan huomiin käytön aikaiset tuotot ja kustannukset. Elinkaaritoteutuksessahan urakoitsija vastaa ainakin osittain käytön aikaisista kustannuksista (esim. Lahden moottoritie ja Kuninkaantien lukio Espoossa)
Elinkaarikustannukset
Rakennuksen pitämisestä aiheutuu kustannuksia sen koko elinkaaren ajan. Vastaavasti kustannukset on katettava vuokrilla, vastikkeilla ja muilla käyttökorvauksilla sekä rakennuksen tai sen osien myynnistä saata villa tuotoilla (jäännösarvo)
Rakennuksen elinkaarikustannuksia ovat mm. seuraavat:
Rakennuskustannukset
Ylläpitokustannukset (hoito ja kunnossapito)
Muutoskorjauskustannukset
Ajanmukaistamiskustannukset
Purkukustannukset
Kuinka pitkä on tarkastelujakso, jolle elinkaarikustannukset lasketaan?
Asuinrakennuksilla taloudellinen pitoaika on ollut 30 - 40 vuotta
Toimisto- ja liikerakennuksilla n. 20 vuotta
Kiinteistön elinkaarikustannukset, kun rakennus pidetään purkamiseen asti¶
Nollaviivan alapuolella olevat pylväät ovat kustannuksia sisältäen rakennuskustannusten lisäksi ylläpito-, muutos- ja purkukustannuksia.
Nollaviivan yläpuolella ovat vuokratuotot. Elinkaaren lopussa rakennuksen jäännösarvo on vähäinen.
Kiinteistön elinkaarikustannukset, kun rakennuksella on arvoa myytäessä¶
Erona edelliseen tässä kuvassa näkyy rakennuksesta pitoajan lopussa saatava myyntitulo.
Rakennuskustannukset sisältävät rakennustekniikan, talotekniikan ja hankepalvelujen kustannukset.
Rakennuskustannusten lisäksi kiinteistöstä aiheutuu kustannuksia mm. tontista ja liittymistä.
Kiinteistökustannukset voivat syntyä heti tai tulevan elinkaaren aikana.
Ylläpitokustannukset muodostuvat puolestaan kiinteistönhoidosta ja kunnossapidosta.
A. Kiinteistön hoitokustannukset sisältävät isännöinnin, rakennuksen ja ulkoalueiden huollon, siivouksen, energian ja veden kulutuksen, vuosikorjaukset, vakuutukset ja verot.
B. Kunnossapitokustannukset aiheutuvat sykleittäin toistuvista kunnostus tai uusimistoimen piteistä, joilla pidetään rakennus ja sen osat toimintakunnossa. Purkukustannukset syntyvät rakennuksen elinkaaren lopussa.